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关于解决住房问题的几点看法!  

2005-11-27 14:14:16|  分类: 首页文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于解决中低收入人群住房问题的几点看法

如何解决中低收入人群的住房问题,是一个复杂的社会系统工程。涉及我国政治、经济和社会财富分配等诸多问题,但主要是社会财富的分配问题。
首先讨论两个问题。第一,什么是中低收入人群?就房地产市场而言,我认为并不是一个绝对收入的概念,而是一个购买力的问题,是指那些用现有收入难以租用或者购买一定标准住房的困难人群。第二,什么什么是住房困难?很多人都认为是一个买不起住房的问题,我个人却觉得,这可能是对住房困难的一个认识误区。中国十三亿人口,贫富差别总是存在的,社会发展的不平衡,总是有人住高楼大厦,有人住里弄小院,只要符合最低住房标准,不管是租用的还是购买的,都应该看作解决了住房困难。但是,应当注意的是,房地产具有很强的地域性,不同地区、不同人群由于经济发展的不平衡,对于住房的标准也有不同的认识,因此,在我国尚未出台各区域住房等级标准的情况下,笼统地把一大群人统统划归住房困难户或中低收入人群是不科学的,甚至会发生租着别墅、开着轿车向国家申请购买经济适用房的现象。
讨论解决中低收入人群的住房困难,实际上是讨论住房等级标准的问题。我国目前采取的措施主要是廉租房、经济适用房以及目前对房地产市场的打压促使房价下跌政策。但是,所有这些措施,对于改善中低收入人群的住房困难,只是治治皮表而已,关键的问题,还是应该提高人们的住房购买力。改革开放,突飞猛进的经济发展创造了巨大的社会财富,人民的生活有了很大的提高,但是,住房问题却比贫穷时代更加突出,为什么?这是因为社会财富的分配并未倾向于穷人,而是让一部分人先富了起来。穷人和富人相比,购买力显得更加处于弱势地位。根据房产理论,房屋的价格取决于需求和供给,在供给不变的情况下,整个社会收入的增加,只会使房价同步更高,而穷人的购买力与房价相比,好比三轮车追汽车,越追越远,富人们则是乘着飞机追,房价越买越高,中低收入人群的住房矛盾更加突出。因此,解决中低收入人群的住房困难,除了增加穷人的绝对收入,最重要的还是要将社会财富分配的天平倾向于穷人,以缩小贫富差别,这就是本人提出的“均贫富”理论。
廉租房问题,只能解决最低标准住房问题,适合特别贫困的人群。而经济适用房本身是违背市场经济秩序的行为,本人是坚决不赞同的。虽然,鼓励困难人群购房也是政府的一项扶贫工作,但是,能购得起房者一般并不是最困难的人群,我们还有许多更困难的人群需要救助。而且,今天的贫穷并不代表明天的贫穷,因此,国家完全可以通过低息、无息贷款或者国家持股份、民政部门直接现金补助等其他办法对困难人群实施鼓励购房,这样也有利于对困难人群作出正确的评估和有效的管理。
目前,国家对房地产市场实施的强有力的调控政策,有人认为是有利于中低收入人群的,本人却不敢苟同。首先,我们应该分析中低收入人群的住房结构。中国的住房改革已经十年有余,对于那些先富起来的企业老板、有不扉收入的大多数高级公务员、行政管理人员、律师和教师们,住房困难已经是前几年的事情了,他们基本上抛售了老式公房,利用国家的一次性住房补贴和公积金贷款购买了新房,完成了住房结构的调整;部分条件尚好的中等收入者也先期购入了二手房或小一点的新房;剩下的是工人、农民以及失败的个体工商户,还有下岗、失业者,他们多数既没有住房补贴,也没有公积金贷款,有的甚至根本没有老式公房可卖、没有家族成员的支持,对于他们,新房只是一个奢望,能够买得起二手房已经算是很有本事了。再来看国家的政策:第一次交易后两年内再交易须交纳全额营业税、五年内交个人所得税、70平方以下95年以前的房屋不得贷款,低收入者降低贷款额度……,一切的一切,哪一个不是在增加购房者负担,哪一个又不是在限制购买力呢?特别是失去贷款的支持,这就意味着失去了60%的购买力,这怎么能说有利于中低收入人群解决住房困难呢?
房屋的价格决定于供给和需求,十年的房改早已使许多房屋几经转让,因此,相当多的房屋需交5.5%的全额营业税,使许多房东因此而不愿出售; 120平方以上房屋征收5.5%的全额营业税,限制了一部分消费者的购买欲望,同时也使这些消费者不再抛售自己的二手房,这也减少了二手房的供给;再者,羊毛出在羊身上,营业税增加了购房者的赋税,使得购房者持币观望。所有的政策都使得观望气氛越来越加重,交易量迅速萎缩,这大大不利于住房结构的进一步调整,使中低收入人群的住房困难更加突出。如果再出台20%的个人所得税,试想,5年前30万的房子涨到了60万,就意味着要多交6万的个人所得税,大家都不富有,谁愿意交这笔税呢?也许,我国的房地产市场真的要进入一个漫长漫长的冰冻期。
高税政策虽然限制了炒房,但显然不利于流通,不利于住房结构调整,不利于解决中低收入人群的住房问题。难道真的没有其他办法,既能控制炒房,又能促进结构调整呢?比如,设置购买第二套住房消费税,开征地产税,增加房屋销售信息透明度,打击囤积居奇。营业税是控制供给的,会使房价上升;而消费税则控制需求,使房价下降,一弊一利非常清楚。地产税则有利于控制存量房的空置率,增加有效供给,使房价下降。国家调控政策应该着重打击倒卖过程和房屋持有过程,这样才能控制房价过快上涨,给中低收入人群带来福音。
总而言之,高税政策只是国家面对过度疯狂的房地产市场而采取的一种暂时性的矫枉过正的调控措施,最终有利于解决中低收入人群住房问题的仍然是西方国家比较流行的低税政策,并且,归根到底,还是要解决社会财富分配不公的问题,让社会财富分配的天平倾向于穷人,走全民共同富裕的道路,只有这样,才能从根本上解决中低收入人群的住房问题。
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